Grundbucheintrag: Kosten, Notar und Ablauf der Eintragung

Was das Grundbuch ist und wie es aufgebaut ist

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register über Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte. Geführt wird es von den Grundbuchämtern bei den Amtsgerichten (§ 1 Abs. 1 Grundbuchordnung, GBO). Es weist aus, wem ein Grundstück gehört und welche Rechte und Belastungen darauf eingetragen sind.

Für jedes Grundstück besteht ein Grundbuchblatt. Es gliedert sich in vier Teile:

• Bestandsverzeichnis: bezeichnet das Grundstück mit Flur, Flurstück, Größe und Lage – abgeleitet aus dem amtlichen Liegenschaftskataster.
• Abteilung I – Eigentum: nennt die Eigentümer, deren Anteile und den Erwerbsgrund (z. B. Auflassung oder Zuschlag in der Zwangsversteigerung).
• Abteilung II – Lasten und Beschränkungen: alle Belastungen außer Grundpfandrechten, etwa Wegerechte, Wohnrecht, Nießbrauch oder eine Auflassungsvormerkung.
• Abteilung III – Grundpfandrechte: Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden.

Welche Daten zu Ihrem Objekt öffentlich verfügbar sind – etwa Bodenrichtwert, Mikrolage und Umfeld – können Eigentümer nach kostenloser Anmeldung im Objektkompass zu ihrer eigenen Immobilie einsehen. Wertangaben enthält das Grundbuch dagegen nicht; es verzeichnet ausschließlich Rechte.

So läuft die Eintragung beim Immobilienkauf ab

Eigentum an einem Grundstück geht nach deutschem Recht nicht schon mit dem Kaufvertrag über, sondern erst durch Einigung und Eintragung (§ 873 Abs. 1 BGB). Die dingliche Einigung über den Eigentumsübergang heißt Auflassung (§ 925 BGB) und wird vom Notar beurkundet. Der Kaufvertrag selbst bedarf ebenfalls der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB).

Der typische Ablauf:

1. Beurkundung: Notar beurkundet Kaufvertrag und Auflassung.
2. Auflassungsvormerkung: Sie wird in Abteilung II eingetragen und sichert den Anspruch des Käufers (§ 883 BGB). Spätere Verfügungen des Verkäufers, die diesen Anspruch beeinträchtigen würden, sind dem Käufer gegenüber unwirksam (§ 883 Abs. 2 BGB).
3. Voraussetzungen herstellen: Genehmigungen einholen, Kaufpreis nach Vertrag zahlen, Altlasten in Abteilung III löschen.
4. Eigentumsumschreibung: Der Notar stellt den Eintragungsantrag (§ 13 GBO); das Grundbuchamt trägt den Käufer in Abteilung I ein. Erst damit ist der Eigentumsübergang vollzogen.

Eintragungen erfolgen nur auf Antrag (§ 13 GBO) und setzen die Bewilligung des Betroffenen (§ 19 GBO) sowie den Nachweis in der Form öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Urkunden voraus (§ 29 GBO).

Welche Rolle der Notar hat

Beim Grundstückskauf ist der Notar gesetzlich vorgeschrieben. Er ist unparteiische Amtsperson und an das Beurkundungsgesetz (BeurkG) gebunden. Seine Aufgaben reichen über die reine Beurkundung hinaus:

• Beurkundung von Kaufvertrag und Auflassung,
• Beantragung der Auflassungsvormerkung,
• Einholen erforderlicher Genehmigungen, etwa des Vorkaufsrechtsverzichts der Gemeinde (§§ 24 ff. BauGB),
• Überwachung der Kaufpreiszahlung sowie
• Stellung der Anträge auf Eigentumsumschreibung und auf Eintragung oder Löschung von Grundpfandrechten.

Der Notar darf seine Gebühren nicht frei festsetzen. Sie ergeben sich zwingend aus dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), das die frühere Kostenordnung abgelöst hat. Ein Aushandeln oder ein Rabatt ist deshalb ausgeschlossen – die Höhe ist für jeden Notar gleich.

Was der Grundbucheintrag kostet

Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem GNotKG. Maßgeblich ist der Geschäftswert, beim Kauf regelmäßig der Kaufpreis (§ 47 GNotKG). Die einzelnen Gebührensätze stehen im Kostenverzeichnis (Anlage 1), die Beträge in der Gebührentabelle (Anlage 2). Die Gebühren sind also feste Rechenwerte, keine prozentualen Pauschalen.

Als grobe Orientierung – aus den Tabellen abgeleitete Praxiswerte, nicht gesetzlich fixierte Prozentsätze:

Hinzu kommen Auslagen und Umsatzsteuer. Wird der Kauf finanziert, fällt zusätzlich die Eintragung einer Grundschuld in Abteilung III an; ihr Geschäftswert ist der eingetragene Grundschuldbetrag. Den exakten Betrag berechnet der Notar anhand der Gebührentabelle.

Abteilung II und III: Lasten, Rechte und Grundschulden

Belastungen verteilen sich auf zwei Abteilungen. Für Eigentümer und Kaufinteressenten sind sie oft wichtiger als die reine Eigentümerangabe.

Abteilung II – Lasten und Beschränkungen

• Grunddienstbarkeiten wie Wege- oder Leitungsrechte (§§ 1018 ff. BGB),
• Wohnrecht als beschränkte persönliche Dienstbarkeit (§§ 1090 ff. BGB),
• Nießbrauch (§§ 1030 ff. BGB),
• Reallasten (§§ 1105 ff. BGB) und dingliche Vorkaufsrechte (§§ 1094 ff. BGB),
• Vermerke wie der Nacherbenvermerk (§ 51 GBO) oder ein Zwangsversteigerungsvermerk.

Abteilung III – Grundpfandrechte

• Hypothek (§§ 1113 ff. BGB),
• Grundschuld (§§ 1191 ff. BGB) – heute die übliche Kreditsicherheit,
• Rentenschuld (§§ 1199 ff. BGB).

Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben: Zugunsten des Eigentums oder eines eingetragenen Rechts gilt eine Vermutung der Richtigkeit (§ 891 BGB). Wer im rechtsgeschäftlichen Verkehr gutgläubig erwirbt, darf grundsätzlich auf den Inhalt des Grundbuchs vertrauen, solange kein Widerspruch eingetragen und ihm die Unrichtigkeit nicht bekannt ist (§ 892 BGB). Deshalb ist ein aktueller, korrekter Eintrag so wichtig.

Grundschuld löschen oder stehen lassen

Ist ein Darlehen getilgt, bleibt die Grundschuld zunächst im Grundbuch stehen. Für die Löschung ist die Löschungsbewilligung der Bank erforderlich, die als öffentlich beglaubigte Urkunde vorliegt; der Notar beantragt dann die Löschung in Abteilung III. Mit der Löschung greift die Vermutung, dass das Recht nicht mehr besteht (§ 891 Abs. 2 BGB). Die Kosten richten sich nach dem GNotKG und dem Nennbetrag der Grundschuld.

Es gibt zwei Wege:

• Löschen: Das Grundbuch wird lastenfrei. Für ein neues Darlehen müsste eine neue Grundschuld bestellt werden – mit erneuten Kosten.
• Stehen lassen: Die Grundschuld bleibt eingetragen und kann für ein künftiges Darlehen wiederverwendet werden. Das spart die Bestellungskosten, hinterlässt aber eine Belastung, die Kaufinteressenten häufig gelöscht sehen möchten.

Grundbuch im Erbfall und Einsicht für Eigentümer

Mit dem Tod des Eigentümers geht das Eigentum kraft Gesetzes auf die Erben über (§ 1922 BGB). Das Grundbuch wird dadurch unrichtig und ist zu berichtigen (§ 22 GBO). Das Erbrecht ist gegenüber dem Grundbuchamt nachzuweisen – durch Erbschein (§§ 2353 ff. BGB) oder Europäisches Nachlasszeugnis; bei einem notariellen Testament genügt unter Umständen dieses mit dem Eröffnungsprotokoll (§ 35 GBO).

Ein wichtiger Kostenvorteil: Wird der Antrag auf Berichtigung wegen Erbfolge innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt, fallen für die Eintragung des Erben keine Gerichtsgebühren an (GNotKG, KV Nr. 14110, Vorbemerkung 1.4.1). Wer länger wartet, zahlt die volle Gebühr. Diese Befreiung gilt nur für die reine Berichtigung, nicht für eine darüber hinausgehende Erbauseinandersetzung.

Einsicht und Grundbuchauszug

Das Grundbuch ist nicht frei einsehbar. Einsicht erhält nur, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 GBO). Eigentümer haben dieses Interesse stets und können beim Grundbuchamt oder über einen Notar einen aktuellen Grundbuchauszug anfordern. Die Gebühr ist nach dem GNotKG bzw. den landesrechtlichen Justizkostenregelungen festgelegt und liegt je nach Bundesland und Art des Auszugs typischerweise im Bereich von etwa 10 bis 20 Euro. Heute wird das Grundbuch überwiegend als elektronisches Datenbankgrundbuch (§§ 126 ff. GBO) geführt; an den Rechtswirkungen ändert die elektronische Form nichts.

Wer den Wert seiner Immobilie ermitteln möchte, findet im Grundbuch dafür keine Angaben. Anhaltspunkte liefern der Bodenrichtwert sowie – im konkreten Verkaufs- oder Vermietfall – eine kostenlose Ersteinschätzung oder, unabhängig und kostenpflichtig, ein Verkehrswertgutachten.