Ratgeber · Vermieten
Die Wohngebäudeversicherung zählt zu den klassischen umlagefähigen Betriebskosten. Ob Ihr Mieter sie aber tatsächlich mitträgt, hängt von Mietvertrag, Umlageschlüssel und einigen rechtlichen Grenzen ab.
Ob ein Vermieter Kosten überhaupt auf den Mieter umlegen darf, richtet sich nach dem Katalog der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Die Versicherungskosten sind dort ausdrücklich genannt. § 2 Nr. 13 BetrKV bezeichnet als Betriebskosten:
„die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug.“
Damit ist die Wohngebäudeversicherung – die das Gebäude gegen Feuer, Sturm, Leitungswasser und in der erweiterten Form gegen Elementarschäden absichert – im Kern eine umlagefähige Position. Gleiches gilt für die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, die Glasversicherung sowie Versicherungen für Öltank und Aufzug.
Wichtig ist die Abgrenzung nach Sinn und Zweck: Der Bundesgerichtshof verlangt, dass eine umgelegte Versicherung dem Schutz des Gebäudes, seiner Bewohner und Besucher dient. Versicherungen, die ausschließlich das wirtschaftliche Eigeninteresse des Eigentümers absichern, fallen nicht darunter (dazu unten mehr).
Der Betriebskostenkatalog allein verpflichtet den Mieter zu nichts. Damit Sie die Gebäudeversicherung umlegen dürfen, muss die Umlage der Betriebskosten im Mietvertrag vereinbart sein (§ 556 Abs. 1 BGB). Ohne eine solche Abrede sind sämtliche Nebenkosten mit der vereinbarten Miete abgegolten – der Mieter zahlt dann nur die Grundmiete, und Sie tragen die Versicherung allein.
Für die umlagefähigen Versicherungen nach § 2 Nr. 13 BetrKV genügt nach gefestigter Rechtsprechung in der Regel ein Verweis auf „die Betriebskosten“ bzw. auf die Betriebskostenverordnung. Sie müssen nicht jede einzelne Versicherungsart im Mietvertrag aufzählen. Eine Klausel wie „Der Mieter trägt die Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV“ erfasst auch die Gebäudeversicherung.
Für die Auffangposition der „sonstigen Betriebskosten“ (§ 2 Nr. 17 BetrKV) gilt strenger: Diese müssen im Mietvertrag konkret benannt werden, ein pauschaler Verweis reicht nicht. Die normale Gebäude-, Glas- und Haftpflichtversicherung fällt jedoch unter Nr. 13 und ist von der allgemeinen Betriebskostenklausel gedeckt.
Einen vorhandenen Mietvertrag können Sie nicht einseitig nachträglich um die Versicherungsumlage ergänzen. Eine spätere Aufnahme ist nur einvernehmlich oder bei Neuvermietung möglich.
Steht fest, dass umgelegt werden darf, ist zu klären, wie die Gesamtprämie auf mehrere Mietparteien verteilt wird. Das regelt § 556a BGB: Haben die Parteien keinen abweichenden Maßstab vereinbart, sind Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen.
Die Gebäudeversicherung ist eine gebäudebezogene, nicht verbrauchsabhängige Kostenart. Der Wohnflächenschlüssel ist hier der gesetzliche Standard und in der Praxis nahezu immer sachgerecht. Andere Maßstäbe – etwa nach Personenzahl oder Wohneinheiten – sind nur zulässig, wenn sie ausdrücklich vereinbart wurden.
| Umlageschlüssel | Bei Gebäudeversicherung |
|---|---|
| Wohnfläche (m²) | Gesetzlicher Regelfall nach § 556a BGB; üblich und sachgerecht |
| Wohneinheiten | Nur bei ausdrücklicher Vereinbarung |
| Personenzahl | Für eine gebäudebezogene Versicherung untypisch |
| Verbrauch | Nicht anwendbar (kein Verbrauch) |
Voraussetzung für eine saubere Verteilung ist, dass Sie Ihre Flächen kennen. Im Objektkompass sehen Sie nach kostenloser Anmeldung strukturierte Daten zu Ihrer Immobilie und ihren Einheiten – eine nützliche Grundlage, um Versicherungskosten der richtigen Wohnung zuzuordnen.
Nicht alles, was ein Eigentümer rund um seine Immobilie versichert, darf in die Nebenkostenabrechnung. Entscheidend ist der Gebäude- und Bewohnerbezug.
Enthält ein Versicherungspaket sowohl umlagefähige als auch nicht umlagefähige Bausteine, müssen die nicht umlagefähigen Anteile in der Abrechnung herausgerechnet werden. Sie dürfen die Gesamtprämie nicht ungeprüft ansetzen.
In der Praxis stellen sich rund um die Gebäudeversicherung immer wieder dieselben Detailfragen.
Selbstbeteiligung: Eine im Vertrag vereinbarte Selbstbeteiligung wird erst im Schadensfall fällig. Sie ist funktional ein Teil der Schadenbeseitigung und damit der Instandsetzung – nicht der laufenden Versicherungsprämie. Nach überwiegender Auffassung ist die Selbstbeteiligung deshalb nicht umlagefähig; umlagefähig ist allein die laufende Prämie. Eine niedrigere Prämie durch eine vereinbarte Selbstbeteiligung kann das Wirtschaftlichkeitsgebot sogar stützen.
Beitragserhöhungen: Steigt die Prämie der bestehenden Versicherung – etwa durch allgemeine Tarifanpassungen –, ist die erhöhte Prämie grundsätzlich umlagefähig, solange sie marktüblich bleibt. Bei außergewöhnlich starken Sprüngen sollten Sie prüfen, ob ein Anbieterwechsel wirtschaftlich geboten ist.
Elementarschadenversicherung: Der zusätzliche Baustein gegen Überschwemmung, Rückstau oder Starkregen gehört zur Gebäudeversicherung und ist als deren Bestandteil umlagefähig, wenn er sachlich angemessen ist. Gerade bei erkennbarem Risiko – etwa in Gewässer- oder Hochwassernähe – ist der Abschluss meist gut begründbar.
Ob Ihr Grundstück in einem sensiblen Umfeld liegt – Gewässer, Naturschutz, besondere Mikrolage –, lässt sich im Objektkompass nach kostenloser Anmeldung einsehen. Das hilft, einen Elementarschutz sachlich zu begründen, bevor Sie die Mehrkosten ansetzen.
Besitzen Sie eine vermietete Eigentumswohnung, schließt in aller Regel nicht Sie selbst, sondern die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) die Gebäudeversicherung für das gesamte Objekt ab. Die Prämie wird über das Hausgeld nach dem Verteilungsschlüssel der Gemeinschaft – meist Miteigentumsanteile – auf die einzelnen Eigentümer umgelegt.
Den auf Ihre Wohnung entfallenden Versicherungsanteil können Sie an Ihren Mieter weitergeben, wenn zwei Bedingungen erfüllt sind:
Maßgeblich ist die Versicherungsposition aus der WEG-Jahresabrechnung. Sie dürfen darauf zurückgreifen, müssen die für den Mieter relevanten Beträge aber klar herausarbeiten und nicht umlagefähige Bestandteile (etwa Instandhaltungsrücklage oder Verwaltervergütung) herausrechnen.
Zwei rechtliche Schranken sollten Sie kennen, damit Ihre Abrechnung Bestand hat.
Wirtschaftlichkeitsgebot (§ 556 Abs. 3 S. 1 BGB): Sie sind verpflichtet, bei den Betriebskosten auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis zu achten. Das heißt nicht, dass Sie stets den billigsten Tarif wählen müssen – wohl aber, dass Sie keine erkennbar überteuerte oder überdimensionierte Versicherung zulasten des Mieters abschließen dürfen. Bestreitet der Mieter substantiiert, müssen Sie die Wirtschaftlichkeit darlegen können.
Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 S. 2 und 3 BGB): Über die Vorauszahlungen ist spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums abzurechnen. Versäumen Sie diese Frist und haben dies zu vertreten, sind Nachforderungen ausgeschlossen – ein Guthaben des Mieters bleibt dagegen erhalten.
Einwendungsfrist des Mieters (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB): Der Mieter muss Einwendungen gegen die Abrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang erheben; danach sind sie grundsätzlich ausgeschlossen.
Versicherungsthemen berühren oft auch andere Eigentümerfragen wie den Verkehrswert Ihrer Immobilie, den Bodenrichtwert oder die Grundsteuer. Wer vermietet, sollte diese Größen im Blick behalten.
Stand 2026. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind die jeweils geltenden Gesetze; landesrechtliche Details können abweichen.
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