Was bestimmt die Kosten eines Energieausweises?

Es gibt keine gesetzliche Gebührenordnung. Entscheidend sind Ausweisart, Gebäudegröße, vorhandene Unterlagen, Aufwand der Datenerhebung und komplexe Gebäudeteile oder Anlagentechnik. Vergleichen Sie schriftliche Angebote mit demselben Leistungsumfang.

Wann ist der teurere Bedarfsausweis Pflicht?

Nach § 80 Abs. 3 GModG ist ein Bedarfsausweis vorgeschrieben für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung 1977 nicht erfüllen. Für Neubauten wird ebenfalls stets ein Bedarfsausweis erstellt.

Brauche ich einen Energieausweis, wenn ich selbst in meinem Haus wohne?

Nein. Der Energieausweis ist erst Pflicht, wenn Sie verkaufen, vermieten, verpachten oder neu bauen (§ 80 Abs. 3 GModG). Bei reiner Eigennutzung ohne solche Vorhaben besteht keine Ausstellungspflicht.

Was passiert, wenn ich keinen Energieausweis habe?

Fehlt der Ausweis trotz Pflicht oder fehlen Pflichtangaben in der Immobilienanzeige, handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit. Nach § 108 GModG droht eine Geldbuße von bis zu 10.000 Euro.

Darf ich den Energieausweis selbst erstellen?

Nur, wenn Sie selbst die Qualifikationsanforderungen des § 88 GModG erfüllen. In der Regel müssen Sie eine berechtigte Person beauftragen – etwa einen qualifizierten Energieberater, Architekten, Ingenieur oder Handwerksmeister. Sie liefern die Gebäudedaten, der Aussteller prüft sie.

Energieausweis Kosten: Was Eigentümer zahlen

Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis: Das ist der Kostenunterschied

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) kennt zwei Arten von Energieausweisen, und genau zwischen ihnen liegt der größte Preisunterschied. Nach § 79 Abs. 1 GModG ist ein Energieausweis entweder als Energieverbrauchsausweis oder als Energiebedarfsausweis auszustellen.

Verbrauchsausweis: Er stützt sich auf den tatsächlich gemessenen Energieverbrauch der zurückliegenden Abrechnungsperioden (in der Regel der letzten drei Jahre). Die Berechnung ist vergleichsweise einfach, daher ist diese Variante deutlich günstiger.
Bedarfsausweis: Er beruht auf einer rechnerischen Analyse des Gebäudes – Bauteile, Dämmung, Fenster, Heizungsanlage und Geometrie werden erfasst und bewertet. Dieser Aufwand schlägt sich im Preis nieder.

Der Verbrauchsausweis sagt also aus, wie viel Energie die bisherigen Bewohner verbraucht haben; der Bedarfsausweis bewertet die energetische Qualität des Gebäudes unabhängig vom Nutzerverhalten. Beide Ausweise enthalten eine Effizienzklasse von A+ bis H.

Welche Faktoren die Kosten bestimmen

Für Energieausweise gibt es keine gesetzliche Gebührenordnung. Der Preis wird frei vereinbart und hängt von Ausweisart, Gebäudegröße, Zahl und Qualität der Unterlagen sowie dem Aufwand für Datenerhebung und Berechnung ab.

Kostenfaktor	Vor Beauftragung klären
Ausweisart	Verbrauchs- oder Bedarfsausweis und gesetzliche Zulässigkeit
Datengrundlage	Verbrauchsdaten, Pläne, Flächen und Anlagendaten
Gebäudeaufnahme	Begehung oder geeignete Bildaufnahmen nach § 84 GModG
Zusatzaufwand	fehlende Unterlagen, mehrere Gebäudeteile oder komplexe Anlagentechnik

Holen Sie ein schriftliches Angebot ein, das den Leistungsumfang und mögliche Zusatzkosten nennt. Prüfen Sie außerdem die Ausstellungsberechtigung nach § 88 GModG.

Welche Variante Ihr Gebäude braucht – und wann der teurere Ausweis Pflicht ist

Grundsätzlich besteht nach § 79 Abs. 1 GModG eine Wahlfreiheit zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis. Für bestimmte ältere, kleinere Wohngebäude schreibt das Gesetz jedoch den teureren Bedarfsausweis zwingend vor.

Ein Bedarfsausweis ist Pflicht, wenn Ihr Wohngebäude alle drei der folgenden Merkmale erfüllt (§ 80 Abs. 3 GModG):

Es hat weniger als fünf Wohnungen (also bis zu vier), und
der Bauantrag wurde vor dem 1. November 1977 gestellt, und
das Gebäude erfüllte zur Fertigstellung nicht das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 11. August 1977 und wurde auch später nicht entsprechend modernisiert.

Wurde ein solches Gebäude später ausreichend energetisch saniert, entfällt die Pflicht – dann genügt ein Verbrauchsausweis. Auch für Neubauten wird stets ein Bedarfsausweis erstellt, weil noch keine Verbrauchsdaten vorliegen. In allen anderen Fällen dürfen Sie frei wählen und in der Regel zur günstigeren Variante greifen.

Welcher Gebäudetyp ist meiner?

Ob Baujahr, Wohnungszahl und Lage Ihres Objekts auf einen Bedarfs- oder Verbrauchsausweis hindeuten, lässt sich gut anhand der Eckdaten Ihrer Immobilie einordnen. Nach kostenloser Anmeldung sehen Sie im Objektkompass strukturierte Daten zu genau Ihrem Objekt und seinem Umfeld.

Wann Sie überhaupt einen Energieausweis brauchen

Der Energieausweis ist kein Selbstzweck – er wird erst in bestimmten Situationen gesetzlich verlangt. Nach § 80 Abs. 3 GModG muss ein Energieausweis vorliegen, wenn ein Gebäude oder eine Wohnung

verkauft wird,
vermietet, verpachtet oder verleast wird,
neu errichtet wird (Neubau).

Spätestens bei der Besichtigung ist Kaufenden oder Mietenden der Ausweis unaufgefordert vorzulegen und nach Vertragsabschluss zu übergeben. Solange Sie selbst in Ihrer Immobilie wohnen und keinen Verkauf oder keine Vermietung planen, brauchen Sie keinen Energieausweis.

Bereits in der Immobilienanzeige sind nach § 87 GModG Pflichtangaben zu machen, sobald ein Ausweis vorliegt – unter anderem Art des Ausweises, Endenergiebedarf bzw. -verbrauch, wesentlicher Energieträger der Heizung, Baujahr und Effizienzklasse.

Ausnahme für kleine Gebäude: Auf Gebäude mit einer Nutzfläche unter 50 m² sind die Vorschriften zum Energieausweis nicht anzuwenden (§ 79 Abs. 4 GModG). Auch für bestimmte Baudenkmäler bestehen Erleichterungen.

Gültigkeit, Ausstellung und was den Ausweis verfallen lässt

Ein Energieausweis wird nach § 79 Absatz 3 GModG für zehn Jahre ausgestellt. Er verliert seine Gültigkeit früher, wenn nach § 80 Absatz 2 ein neuer Bedarfsausweis erforderlich wird.

Ausstellen darf ihn nur eine nach § 88 GModG berechtigte Person. Eigentümer dürfen dies nur selbst tun, wenn sie die gesetzlichen Qualifikationsvoraussetzungen erfüllen.

Für einen Verbrauchsausweis sind nach § 82 mindestens 36 zusammenhängende Monate mit der jüngsten, höchstens 18 Monate zurückliegenden Abrechnungsperiode erforderlich.

Bußgelder und was beim Energieausweis schiefgehen kann

Wer die Pflichten rund um den Energieausweis missachtet, begeht eine Ordnungswidrigkeit. Nach § 108 GModG kann eine Geldbuße bis zu 10.000 Euro verhängt werden. Geahndet werden kann unter anderem:

kein Energieausweis trotz Pflicht bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung,
verspätete oder unterlassene Vorlage des Ausweises an Interessenten,
fehlende Pflichtangaben in der Immobilienanzeige (§ 87 GModG),
unrichtige oder unvollständige Angaben.

Der Energieausweis macht zugleich eine Aussage über die energetische Qualität Ihrer Immobilie – ein Aspekt, der auch in die Marktbeurteilung einfließt. Wie eine fundierte Wertermittlung aufgebaut ist, lesen Sie im Beitrag Verkehrswert einer Immobilie. Wer mit einem Verkauf oder einer Vermietung liebäugelt, findet im Beitrag zur kostenlosen Immobilienbewertung die richtige Einordnung. Für die laufende Belastung Ihres Objekts ist außerdem die Grundsteuer relevant, deren Höhe wiederum am Bodenrichtwert anknüpft.

Häufige Fragen

Was Eigentümer wissen wollen

Was bestimmt die Kosten eines Energieausweises?: Es gibt keine gesetzliche Gebührenordnung. Entscheidend sind Ausweisart, Gebäudegröße, vorhandene Unterlagen, Aufwand der Datenerhebung und komplexe Gebäudeteile oder Anlagentechnik. Vergleichen Sie schriftliche Angebote mit demselben Leistungsumfang.
Wann ist der teurere Bedarfsausweis Pflicht?: Nach § 80 Abs. 3 GModG ist ein Bedarfsausweis vorgeschrieben für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung 1977 nicht erfüllen. Für Neubauten wird ebenfalls stets ein Bedarfsausweis erstellt.
Brauche ich einen Energieausweis, wenn ich selbst in meinem Haus wohne?: Nein. Der Energieausweis ist erst Pflicht, wenn Sie verkaufen, vermieten, verpachten oder neu bauen (§ 80 Abs. 3 GModG). Bei reiner Eigennutzung ohne solche Vorhaben besteht keine Ausstellungspflicht.
Wie lange ist ein Energieausweis gültig?: Nach § 79 Absatz 3 GModG wird ein Energieausweis für zehn Jahre ausgestellt. Er verliert seine Gültigkeit früher, wenn nach § 80 Absatz 2 ein neuer Bedarfsausweis erforderlich wird.
Was passiert, wenn ich keinen Energieausweis habe?: Fehlt der Ausweis trotz Pflicht oder fehlen Pflichtangaben in der Immobilienanzeige, handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit. Nach § 108 GModG droht eine Geldbuße von bis zu 10.000 Euro.
Darf ich den Energieausweis selbst erstellen?: Nur, wenn Sie selbst die Qualifikationsanforderungen des § 88 GModG erfüllen. In der Regel müssen Sie eine berechtigte Person beauftragen – etwa einen qualifizierten Energieberater, Architekten, Ingenieur oder Handwerksmeister. Sie liefern die Gebäudedaten, der Aussteller prüft sie.

Rechtsstand & Quellen

Stand: 8. August 2026. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Fachberatung.

GModG § 79 – Grundsätze des Energieausweises (Gültigkeit, kleine Gebäude), gesetze-im-internet.de (Quelle)
GModG § 80 – Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen, gesetze-im-internet.de (Quelle)
Verbraucherzentrale: So kommen Sie an einen Energieausweis für Ihre Immobilie (Quelle)
Gebäudeforum / dena: Energieausweis – Grundsätze und Pflichten (Quelle)
ADAC: Energieausweis fürs Haus – Pflichten, Kosten und Änderungen (Quelle)

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