Energieausweis für altes Haus: Das gilt für Altbauten

Wann Altbau-Eigentümer einen Energieausweis brauchen

Allein das Bewohnen eines alten Hauses löst keine Pflicht aus. Solange Sie Ihren Altbau selbst nutzen und nicht veräußern, müssen Sie keinen Energieausweis besitzen. Die Pflicht entsteht erst bei bestimmten Anlässen. Nach § 80 GModG (Gebäudemodernisierungsgesetz) ist ein gültiger Energieausweis insbesondere erforderlich bei:

• Verkauf des Hauses, einer Wohnung oder eines bebauten Grundstücks,
• Vermietung, Verpachtung oder Leasing,
• Änderungen an einem bestehenden Gebäude, wenn für das gesamte Gebäude die in § 80 Absatz 2 genannten Berechnungen durchgeführt werden.

Bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing muss der Ausweis nach § 80 Absätze 4 und 5 GModG spätestens bei der Besichtigung vorgelegt oder gut sichtbar ausgelegt werden. Findet keine Besichtigung statt, ist er unverzüglich vorzulegen. Nach Vertragsabschluss erhält der Käufer oder Mieter den Ausweis oder eine Kopie.

Bedarfs- oder Verbrauchsausweis – warum das Baujahr entscheidet

Das GModG kennt zwei Arten von Energieausweisen. Beide bewerten den energetischen Zustand auf einer Skala von A+ (sehr effizient) bis H (sehr ineffizient), kommen aber auf unterschiedlichem Weg dorthin.

Der Energiebedarfsausweis (§ 81 GModG) wird berechnet: Eine Fachperson erfasst Dämmung, Fenster, Dach, Heizung und weitere Gebäudedaten und ermittelt daraus nach den geltenden Berechnungsregeln den theoretischen Energiebedarf. Er ist unabhängig vom Nutzerverhalten und damit für Altbauten besonders aussagekräftig.

Der Energieverbrauchsausweis (§ 82 GModG) stützt sich dagegen auf die tatsächlichen Heizverbräuche der zurückliegenden drei Abrechnungszeiträume. Er ist günstiger, hängt aber stark vom Verhalten der bisherigen Bewohner ab: Ein sparsam beheizter Altbau erscheint besser, als er technisch ist.

Für viele Häuser besteht Wahlfreiheit. Gerade bei kleinen alten Wohnhäusern schreibt das Gesetz jedoch in bestimmten Fällen zwingend den Bedarfsausweis vor – darum geht es im nächsten Abschnitt.

Die 1977er-Regel: Wann nur der Bedarfsausweis zählt

Hier liegt die wichtigste Altbau-Besonderheit. Nach § 80 Abs. 3 GModG ist ein Bedarfsausweis Pflicht, wenn alle drei folgenden Punkte zusammentreffen:

• das Wohngebäude hat weniger als fünf Wohnungen (also bis zu vier Wohnungen),
• der Bauantrag wurde vor dem 1. November 1977 gestellt,
• das Gebäude wurde nicht mindestens auf den energetischen Stand der Wärmeschutzverordnung vom 11. August 1977 gebracht.

Der Stichtag 1. November 1977 markiert das Inkrafttreten der ersten Wärmeschutzverordnung. Häuser, deren Bauantrag davor gestellt wurde, entstanden ohne verbindliche Dämmstandards. Der Gesetzgeber verlangt deshalb bei diesen kleinen Altbauten die objektive, berechnete Bewertung statt der vom Bewohner abhängigen Verbrauchswerte.

Wurde Ihr altes Haus später energetisch nachgerüstet und erreicht damit mindestens das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977, entfällt die Pflicht zum Bedarfsausweis – dann dürfen Sie auch einen Verbrauchsausweis wählen. Die folgende Übersicht hilft bei der Einordnung:

Welche alten Gebäude von der Pflicht befreit sind

Nicht jeder Altbau braucht einen Energieausweis. § 79 Absatz 4 GModG nimmt kleine Gebäude bis 50 m² von den Vorschriften zum Energieausweis aus; bei Baudenkmälern gelten die Verkaufs-, Vermietungs-, Vorlage- und Aushangpflichten des § 80 Absätze 3 bis 7 nicht. Darüber hinaus nimmt § 2 GModG bestimmte Gebäude vom Anwendungsbereich aus, darunter:

• Wohngebäude, die für weniger als vier Monate im Jahr bestimmt sind, oder deren erwarteter Energieverbrauch bei begrenzter jährlicher Nutzung unter 25 Prozent einer ganzjährigen Nutzung liegt,
• provisorische Gebäude mit einer geplanten Nutzungsdauer von höchstens zwei Jahren,
• bestimmte Betriebsgebäude mit niedriger Solltemperatur oder kurzer jährlicher Heiz- beziehungsweise Kühldauer.

Sanierungspflichten beim Kauf eines alten Hauses

Wer einen Altbau erwirbt, sollte die Nachrüstpflicht zur obersten Geschossdecke prüfen. Nach § 35 GModG muss eine Decke, die den Mindestwärmeschutz nicht erfüllt, grundsätzlich auf einen Wärmedurchgangskoeffizienten von höchstens 0,24 W/(m²·K) gebracht werden; alternativ kann das darüberliegende Dach entsprechend gedämmt sein.

Bei einem Ein- oder Zweifamilienhaus, in dem der damalige Eigentümer am 1. Februar 2002 eine Wohnung selbst bewohnte, greift diese Pflicht erst nach einem späteren Eigentümerwechsel. Der neue Eigentümer hat dann zwei Jahre Zeit. Für bestimmte selbst bewohnte Häuser gilt zusätzlich die Wirtschaftlichkeitsgrenze des § 35 Absatz 4.

Gültigkeit, Pflichtangaben und Bußgelder

Ein Energieausweis gilt nach § 79 Absatz 3 GModG zehn Jahre ab Ausstellung. Er wird früher ungültig, wenn nach einer Änderung des Gebäudes gemäß § 80 Absatz 2 ein neuer Bedarfsausweis erforderlich wird. Andernfalls kann er innerhalb der Zehnjahresfrist weiterverwendet werden.

Schalten Sie eine kommerzielle Immobilienanzeige für Ihren Altbau und liegt bereits ein Energieausweis vor, müssen nach § 87 GModG folgende Angaben im Inserat erscheinen:

• Art des Ausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis),
• der Endenergiekennwert in kWh/(m²·a),
• die wesentlichen Energieträger der Heizung,
• das Baujahr des Gebäudes,
• die Energieeffizienzklasse (A+ bis H).

Ein bloßer Hinweis „Energieausweis liegt vor“ genügt nicht. Verstöße gegen die Vorlage-, Übergabe- oder Anzeigenpflichten können nach § 108 GModG mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 Euro geahndet werden.

Kosten, Aussteller und nächste Schritte

Die Kosten sind gesetzlich nicht geregelt und hängen von Ausweisart, Gebäudegröße, Datenlage und Erfassungsaufwand ab. Laut Verbraucherzentrale sind einfache Verbrauchsausweise teilweise für knapp unter 100 Euro erhältlich; Bedarfsausweise sind wegen der umfangreicheren Datenerhebung regelmäßig teurer. Vergleichen Sie konkrete Leistungsbeschreibungen und Angebote.

Ausstellen darf einen Energieausweis nur, wer nach § 88 GModG dazu berechtigt ist. Bei bestehenden Gebäuden muss die ausstellende Person das Gebäude nach § 84 GModG begehen oder geeignete Bildaufnahmen für die Beurteilung erhalten.