Energieausweis für altes Haus: Das gilt für Altbauten

Wann Altbau-Eigentümer einen Energieausweis brauchen

Allein das Bewohnen eines alten Hauses löst keine Pflicht aus. Solange Sie Ihren Altbau selbst nutzen und nicht veräußern, müssen Sie keinen Energieausweis besitzen. Die Pflicht entsteht erst bei bestimmten Anlässen. Nach § 80 GEG (Gebäudeenergiegesetz) ist ein gültiger Energieausweis insbesondere erforderlich bei:

• Verkauf des Hauses, einer Wohnung oder eines bebauten Grundstücks,
• Vermietung, Verpachtung oder Leasing,
• umfangreichen Sanierungen, bei denen der Energiebedarf des Gebäudes neu berechnet wird.

Liegt ein solcher Anlass vor, muss der Ausweis den Interessenten nach § 80 Abs. 4 GEG spätestens bei der Besichtigung vorgelegt oder gut sichtbar ausgelegt werden. Findet keine Besichtigung statt, ist er unverzüglich vorzulegen. Nach Vertragsabschluss erhält der Käufer oder Mieter den Ausweis oder eine Kopie.

Bedarfs- oder Verbrauchsausweis – warum das Baujahr entscheidet

Das GEG kennt zwei Arten von Energieausweisen. Beide bewerten den energetischen Zustand auf einer Skala von A+ (sehr effizient) bis H (sehr ineffizient), kommen aber auf unterschiedlichem Weg dorthin.

Der Energiebedarfsausweis (§ 81 GEG) wird berechnet: Eine Fachperson erfasst Dämmung, Fenster, Dach und Heizung und ermittelt daraus nach genormtem Verfahren (seit 1. Januar 2024 verbindlich nach DIN 18599) den theoretischen Energiebedarf. Er ist unabhängig vom Nutzerverhalten und damit für Altbauten besonders aussagekräftig.

Der Energieverbrauchsausweis (§ 82 GEG) stützt sich dagegen auf die tatsächlichen Heizverbräuche der zurückliegenden drei Abrechnungszeiträume. Er ist günstiger, hängt aber stark vom Verhalten der bisherigen Bewohner ab: Ein sparsam beheizter Altbau erscheint besser, als er technisch ist.

Für viele Häuser besteht Wahlfreiheit. Gerade bei kleinen alten Wohnhäusern schreibt das Gesetz jedoch in bestimmten Fällen zwingend den Bedarfsausweis vor – darum geht es im nächsten Abschnitt.

Die 1977er-Regel: Wann nur der Bedarfsausweis zählt

Hier liegt die wichtigste Altbau-Besonderheit. Nach § 80 Abs. 3 GEG ist ein Bedarfsausweis Pflicht, wenn alle drei folgenden Punkte zusammentreffen:

• das Wohngebäude hat weniger als fünf Wohnungen (also bis zu vier Wohnungen),
• der Bauantrag wurde vor dem 1. November 1977 gestellt,
• das Gebäude wurde nicht mindestens auf den energetischen Stand der Wärmeschutzverordnung vom 11. August 1977 gebracht.

Der Stichtag 1. November 1977 markiert das Inkrafttreten der ersten Wärmeschutzverordnung. Häuser, deren Bauantrag davor gestellt wurde, entstanden ohne verbindliche Dämmstandards. Der Gesetzgeber verlangt deshalb bei diesen kleinen Altbauten die objektive, berechnete Bewertung statt der vom Bewohner abhängigen Verbrauchswerte.

Wurde Ihr altes Haus später energetisch nachgerüstet und erreicht damit mindestens das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977, entfällt die Pflicht zum Bedarfsausweis – dann dürfen Sie auch einen Verbrauchsausweis wählen. Die folgende Übersicht hilft bei der Einordnung:

Welche alten Gebäude von der Pflicht befreit sind

Nicht jeder Altbau braucht einen Energieausweis. Das GEG nennt in § 79 Abs. 4 GEG ausdrückliche Ausnahmen, die bei alten Häusern häufiger greifen:

• Baudenkmäler: Für geschützte Gebäude sind die Vorlagepflichten des § 80 GEG eingeschränkt. Gerade bei historischer Bausubstanz ist das relevant.
• Kleine Gebäude mit einer Nutzfläche von bis zu 50 m² – etwa kleine Wochenend- oder Nebengebäude.
• Gebäude, die nicht regelmäßig beheizt oder gekühlt werden, sowie bestimmte provisorische Bauten mit kurzer geplanter Nutzungsdauer.

Sanierungspflichten beim Kauf eines alten Hauses

Wer einen Altbau erwirbt, übernimmt unter Umständen mehr als nur das Gebäude: Bestimmte Nachrüstpflichten des GEG gehen auf den neuen Eigentümer über. Sie sind unabhängig vom Energieausweis, gehören aber zum vollständigen Bild eines alten Hauses.

Alte Heizkessel (§ 72 GEG): Öl- oder Gas-Heizkessel mit konstanter Temperatur, die vor dem 1. Januar 1991 eingebaut wurden, dürfen nicht mehr betrieben werden. Jüngere Konstanttemperaturkessel müssen nach 30 Betriebsjahren stillgelegt werden. Brennwert- und Niedertemperaturkessel sind von diesem Verbot ausgenommen.

Dämmung der obersten Geschossdecke (§ 47 GEG): Die zugängliche oberste Geschossdecke beheizter Räume zu einem unbeheizten Dachraum muss einen Wärmedurchgangskoeffizienten von höchstens 0,24 W/(m²·K) einhalten; alternativ kann das Dach gedämmt werden.

Beim Heizungstausch greift zusätzlich die 65-Prozent-Regel des § 71 GEG: Eine neu eingebaute Heizung muss anteilig mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Der bloße Kauf eines Altbaus zwingt Sie nicht sofort zum Heizungstausch, solange kein Betriebsverbot nach § 72 GEG greift – die Regeln werden aber relevant, sobald die alte Heizung ersetzt wird.

Gültigkeit, Pflichtangaben und Bußgelder

Ein Energieausweis gilt nach § 79 GEG zehn Jahre ab Ausstellung. Ein noch gültiger Ausweis bleibt bis zum Ablauf wirksam, auch wenn sich die Rechtslage zwischenzeitlich ändert. Erst beim nächsten Anlass nach Fristablauf wird ein neuer Ausweis nötig.

Schalten Sie eine kommerzielle Immobilienanzeige für Ihren Altbau und liegt bereits ein Energieausweis vor, müssen nach § 87 GEG folgende Angaben im Inserat erscheinen:

• Art des Ausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis),
• der Endenergiekennwert in kWh/(m²·a),
• die wesentlichen Energieträger der Heizung,
• das Baujahr des Gebäudes,
• die Energieeffizienzklasse (A+ bis H).

Gerade bei alten Häusern fällt die Effizienzklasse oft in den Bereich E bis H. Das ist offen anzugeben – ein bloßer Hinweis „Energieausweis liegt vor“ genügt nicht. Verstöße gegen die Ausweis-, Vorlage- oder Anzeigenpflichten sind nach § 108 GEG Ordnungswidrigkeiten und können mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 Euro geahndet werden.

Kosten, Aussteller und nächste Schritte

Die Kosten sind gesetzlich nicht geregelt und hängen von Ausweisart und Aufwand ab. Für ein altes Ein- oder Zweifamilienhaus gelten als grobe Orientierung folgende Spannen:

• Verbrauchsausweis: etwa 50 bis 150 Euro – falls für Ihren Altbau überhaupt zulässig.
• Bedarfsausweis: etwa 300 bis 700 Euro, bei größeren oder komplexen Gebäuden mehr, weil das Gebäude detailliert erfasst und nach DIN 18599 berechnet wird.

Da kleine Altbauten mit Bauantrag vor November 1977 häufig den teureren Bedarfsausweis benötigen, sollten Sie diese Kosten beim geplanten Verkauf oder bei der Vermietung von vornherein einplanen. Ausstellen darf einen Energieausweis nur, wer nach § 88 GEG dazu berechtigt ist – etwa Architektinnen und Architekten, Bauingenieure oder qualifizierte Energieberater und Handwerksmeister mit entsprechender Zusatzqualifikation.