Haus bewerten und schätzen lassen: Wege, Kosten und rechtlicher Rahmen

Was „Haus schätzen lassen“ rechtlich bedeutet

Wer sein Haus schätzen lassen möchte, sucht in aller Regel den Verkehrswert, auch Marktwert genannt. Dieser Wert ist gesetzlich klar definiert. Nach § 194 Baugesetzbuch (BauGB) ist der Verkehrswert der Preis, der zum Wertermittlungsstichtag „im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks … ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse“ zu erzielen wäre.

Drei Bestandteile dieser Definition sind für Eigentümer wichtig:

• Stichtagsbezug: Ein Hauswert gilt immer für einen bestimmten Tag. Der Markt verändert sich, und damit auch der Wert.
• Gewöhnlicher Geschäftsverkehr: Maßgeblich ist ein normaler Verkauf, nicht ein Notverkauf, eine Versteigerung oder ein Liebhaberpreis.
• Keine persönlichen Verhältnisse: Eine Scheidung, ein Erbstreit oder finanzieller Druck dürfen den Verkehrswert nicht beeinflussen.

Drei Stufen: Datenauskunft, Markteinschätzung und Gutachten

Damit Sie das passende Werkzeug wählen, lohnt es sich, drei klar getrennte Ebenen zu unterscheiden. Sie beantworten unterschiedliche Fragen, kosten unterschiedlich viel und haben unterschiedliche Verbindlichkeit:

1. Kostenlose Objektdaten zu Ihrem Haus. Sachliche Lage- und Umfeldinformationen wie der Bodenrichtwert, die Mikrolage oder Angaben zum Umfeld. Das ist keine Preisbewertung, sondern eine Grundlage, um das eigene Objekt einzuordnen. Im Objektkompass sehen Sie diese Daten nach einer kostenlosen Anmeldung direkt für Ihr eigenes Haus.
2. Kostenlose Markteinschätzung im Verkaufs- oder Vermietungsfall. Wenn Sie tatsächlich verkaufen oder vermieten möchten, ist eine marktorientierte Ersteinschätzung sinnvoll. Sie erfolgt über die Maklerei und ist für Sie kostenfrei. Es ist eine fundierte Einschätzung des erzielbaren Preises, jedoch kein förmliches Gutachten.
3. Verkehrswertgutachten. Die rechtsverbindliche Stufe. Ein unabhängiger, qualifizierter Sachverständiger erstellt ein Gutachten nach § 194 BauGB und der ImmoWertV. Diese Leistung ist kostenpflichtig und für Gericht, Finanzamt und vergleichbare Zwecke gedacht.

Wie ein Haus fachlich bewertet wird: die ImmoWertV

Wie der Verkehrswert konkret zu ermitteln ist, regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vom 14. Juli 2021, in Kraft seit dem 1. Januar 2022. Nach § 6 ImmoWertV kommen grundsätzlich drei normierte Verfahren in Betracht, die je nach Objektart und Marktlage einzeln oder kombiniert angewendet werden:

Für selbstgenutzte Einfamilienhäuser wird häufig das Sachwertverfahren herangezogen, weil Bauweise und Ausstattung im Vordergrund stehen; wo genügend Vergleichsfälle vorliegen, ist das Vergleichswertverfahren oft am marktnächsten. In jedes Verfahren fließt der Bodenwert ein, der sich am Bodenrichtwert orientiert. Wie dieser entsteht, erklärt unser Ratgeber zum Bodenrichtwert.

Bodenrichtwert und Gutachterausschuss: die amtliche Datengrundlage

Eine wichtige, weitgehend kostenlose Grundlage jeder Hausbewertung ist der Bodenrichtwert. Nach § 196 BauGB ist das ein durchschnittlicher Lagewert für den Boden, bezogen auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche in Gebieten mit im Wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen.

Ermittelt werden diese Werte von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte, die nach § 192 BauGB als unabhängige Gremien gebildet werden. Ihre zentrale Datenquelle ist die Kaufpreissammlung: Notare müssen jeden Grundstückskaufvertrag nach § 195 BauGB übermitteln, sodass die Ausschüsse das tatsächliche Marktgeschehen auswerten können.

Die Bodenrichtwerte sind in den Bundesländern überwiegend über die Online-Portale BORIS einsehbar. Eine einfache Standardauskunft ist meist kostenfrei; für ausführliche oder schriftliche Auskünfte können nach den jeweiligen Landesgebührenordnungen Kosten anfallen. Mehr zur Arbeit dieser Stellen finden Sie in unserem Ratgeber zum Gutachterausschuss. Eine Auskunft, die Sie zur Orientierung nutzen können, sehen Sie nach einer kostenlosen Anmeldung im Objektkompass auch direkt zu Ihrem eigenen Objekt.

Wer ein Haus schätzen darf: Makler, Sachverständige, Gutachterausschuss

Wer eine Hausbewertung erstellt, hängt vom Zweck ab. Die Akteure unterscheiden sich in Qualifikation und rechtlicher Belastbarkeit ihrer Aussage:

Eine Markteinschätzung des Maklers ist kein Gutachten im Rechtssinne. Makler werden vor allem nach Maklerrecht tätig, etwa nach den §§ 652 ff. Bürgerliches Gesetzbuch; für die Wertermittlung gilt keine besondere gesetzliche Qualifikationspflicht. Ihre Einschätzung dient der Festlegung eines Angebotspreises und ist für diesen Zweck wertvoll, ersetzt aber kein Sachverständigengutachten.

Für rechtsverbindliche Zwecke erstellen öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige (Grundlage: § 36 Gewerbeordnung) oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige die Gutachten. Worauf es bei der Auswahl ankommt, lesen Sie im Ratgeber zu Immobiliengutachtern und Sachverständigen.

Was eine Hausbewertung kostet

Eine kostenlose Datenauskunft und eine kostenlose Markteinschätzung im Verkaufsfall verursachen für Sie keine Kosten. Für ein privates Verkehrswertgutachten gibt es dagegen keine gesetzliche Gebührenordnung; das Honorar wird frei vereinbart und hängt von Objektart, Komplexität und Region ab. Die folgenden Werte sind als marktübliche Orientierungsspannen zu verstehen, nicht als feste Preise:

Als grobe Faustregel nennen Fachquellen für ein Vollgutachten rund 0,5 bis 1,0 Prozent des Verkehrswerts. Die genannten Beträge sind Orientierungsspannen aus dem Markt; das tatsächliche Honorar kann darüber oder darunter liegen. Eine Vertiefung bietet unser Ratgeber zu Gutachterkosten.

Der Unterschied zwischen Kurz- und Vollgutachten liegt in Umfang und Begründungstiefe: Ein Kurzgutachten fasst die Einschätzung knapp zusammen und eignet sich für die interne Orientierung. Ein Vollgutachten dokumentiert Objekt, Rechtsverhältnisse, Marktanalyse und Verfahren ausführlich und ist die Form, die Gerichte und Behörden in der Regel verlangen.

Wann eine Schätzung nicht genügt und ein Gutachten nötig ist

Für eine erste Orientierung oder die Verkaufsplanung reicht meist die kostenlose Einschätzung. In bestimmten Situationen verlangen Gerichte und Behörden jedoch ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten:

• Scheidung und Zugewinnausgleich: Zur Bewertung der Immobilie zum Stichtag stützen sich Gerichte auf Sachverständigengutachten.
• Erbauseinandersetzung und Pflichtteil: Für eine faire Aufteilung und die Berechnung von Pflichtteilsansprüchen wird ein neutraler Verkehrswert benötigt.
• Erbschaft- und Schenkungsteuer: Das Finanzamt setzt zunächst einen typisierten Wert nach dem Bewertungsgesetz an (§§ 176 ff. BewG). Liegt der tatsächliche Wert niedriger, können Sie diesen nach § 198 Bewertungsgesetz (BewG) durch ein Gutachten nachweisen und so die Steuer mindern.
• Gerichtliche Verfahren und Zwangsversteigerung: Hier wird ein förmliches Gutachten eingeholt.

Wer den Wert seines Hauses zunächst nur einordnen möchte, beginnt sinnvollerweise mit den kostenlosen Datengrundlagen. Eine erste, kostenfreie Bewertung im Verkaufs- oder Vermietungsfall erläutert unser Ratgeber zur kostenlosen Immobilienbewertung.