Ratgeber · Bewertung
Auch für Ackerland, Grünland und andere landwirtschaftliche Flächen ermitteln die Gutachterausschüsse Bodenrichtwerte. Dieser Ratgeber erklärt, wie diese agrarischen Lagewerte zustande kommen, wo Sie sie kostenlos einsehen und warum sie weder den Verkaufspreis noch die Grundsteuer Ihrer Fläche bestimmen.
Der Bodenrichtwert ist nach § 196 Baugesetzbuch (BauGB) der durchschnittliche Lagewert für den Boden je Quadratmeter innerhalb eines abgegrenzten Gebiets, ermittelt aus der Kaufpreissammlung. Dieses Instrument gilt nicht nur für Bauland, sondern ausdrücklich auch für Flächen der Land- und Forstwirtschaft — also für Ackerland, Grünland, Weinberge, Obstanlagen und forstwirtschaftliche Flächen.
Der Bodenrichtwert für Ackerland ist ein rein agrarischer Wert. Er bildet ab, was vergleichbare landwirtschaftliche Flächen in freier Feldlage einer Region im Durchschnitt kosten — bewertet allein nach ihrer landwirtschaftlichen Nutzung. Er enthält ausdrücklich keinen Bauerwartungswert, also keinen Aufschlag für eine mögliche spätere Bebaubarkeit.
Kurz gesagt: Der landwirtschaftliche Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Quadratmeter- beziehungsweise Hektarpreis für Agrarland in einer bestimmten Lage — kein Preis für Ihre konkrete Fläche und kein Verkaufspreis.
Zuständig sind die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte, die unabhängigen Gremien nach §§ 192 bis 199 BauGB. Sie werten in der Kaufpreissammlung (§ 195 BauGB) alle notariell beurkundeten Grundstückskäufe aus — auch die von landwirtschaftlichen Flächen — und leiten daraus die Bodenrichtwerte ab. Die fachlichen Regeln gibt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) vor.
Für landwirtschaftliche Flächen wird in der Regel mindestens eine Bodenrichtwertzone je Gemarkung gebildet, getrennt nach der überwiegenden Nutzungsart (etwa Ackerland oder Grünland). Eine zentrale wertbeeinflussende Größe ist dabei die Bodengüte. Sie wird über die amtliche Bodenschätzung nach dem Bodenschätzungsgesetz (BodSchätzG) erfasst. Daraus stammen die bekannten Kennzahlen:
Ein landwirtschaftlicher Bodenrichtwert bezieht sich daher stets auf eine gebietstypische Bodengüte der Zone. Weicht die tatsächliche Ackerzahl Ihrer Fläche deutlich nach oben oder unten ab, weicht auch der Wert Ihrer Fläche vom Zonenrichtwert ab.
Der Wert einer Fläche hängt entscheidend von ihrem Entwicklungszustand ab. § 196 Abs. 1 BauGB verlangt, die Bodenrichtwerte unter Berücksichtigung des Entwicklungszustands zu ermitteln. § 3 ImmoWertV 2021 unterscheidet vier Stufen, die preislich weit auseinanderliegen können:
| Entwicklungszustand | Bedeutung |
|---|---|
| Flächen der Land- oder Forstwirtschaft | Land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen ohne Bauerwartung — hierzu zählt klassisches Ackerland (§ 3 Abs. 1 ImmoWertV) |
| Bauerwartungsland | Flächen, die eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit erwarten lassen, aber planungsrechtlich noch nicht gesichert sind (§ 3 Abs. 2) |
| Rohbauland | Bauliche Nutzung planungsrechtlich vorbereitet, Erschließung aber noch nicht hergestellt (§ 3 Abs. 3) |
| Baureifes Land | Erschlossene, unmittelbar bebaubare Grundstücke (§ 3 Abs. 4) |
Reines Ackerland fällt unter die Flächen der Land- oder Forstwirtschaft. Sein Bodenrichtwert ist daher um ein Vielfaches niedriger als der von Bauland in derselben Region. Erst wenn eine Fläche als Bauerwartungsland oder Rohbauland eingestuft wird, fließt ein Anteil des künftigen Bauwerts in den Wert ein.
Der landwirtschaftliche Bodenrichtwert ist kein Indiz dafür, dass eine Fläche bebaut werden dürfte. Ob und wann aus Ackerland Bauland werden kann, richtet sich allein nach Bauleitplanung und Baurecht der Gemeinde — nicht nach dem Bodenrichtwert.
Bodenrichtwerte sind öffentlich. Nach § 196 Abs. 3 BauGB sind sie zu veröffentlichen und dem zuständigen Finanzamt mitzuteilen; jede Person kann von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Auskunft verlangen. Das gilt für landwirtschaftliche Werte ebenso wie für Bauland.
Praktisch abrufbar sind die Werte über die BORIS-Portale der Länder (Bodenrichtwertinformationssystem) sowie über das länderübergreifende Portal BORIS-D. Landwirtschaftliche Bodenrichtwerte erscheinen dort als eigene Kategorie mit der Nutzungsangabe „Flächen der Land- und Forstwirtschaft", oft weiter unterteilt nach Ackerland und Grünland. Die Online-Anzeige der aktuellen Werte ist in den meisten Ländern kostenfrei (Open-Data-Modelle); ausführliche, historische oder förmliche Auskünfte können kostenpflichtig sein.
Nach einer kostenlosen Anmeldung zeigt Ihnen der Objektkompass den passenden Bodenrichtwert und weitere Lagedaten direkt zu Ihrer eigenen Acker- oder Gartenfläche an — ohne dass Sie sich durch die verschiedenen Landesportale klicken müssen.
Grundlagen und Lesehilfen finden Sie auch in unseren Ratgebern zum Bodenrichtwert allgemein und zur Arbeit der Gutachterausschüsse.
Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert, kein Einzelgutachten. Der konkrete Marktpreis Ihrer Fläche — der Verkehrswert nach § 194 BauGB — kann erheblich darüber oder darunter liegen. Bei landwirtschaftlichen Flächen wirken dabei besondere Faktoren:
Wie groß die regionalen Unterschiede sind, zeigt die amtliche Statistik des Statistischen Bundesamts: Im bundesweiten Durchschnitt lag der Kaufwert für landwirtschaftliche Flächen für das Jahr 2021 bei rund 29.700 Euro je Hektar, die Landesdurchschnitte reichten dabei jedoch von etwa 11.200 Euro/ha bis über 70.000 Euro/ha (Quelle: Destatis, „Kaufwerte für landwirtschaftliche Grundstücke"). Diese Werte sind Durchschnitte ganzer Länder und ersetzen keine Bewertung der einzelnen Fläche.
Der Bodenrichtwert ist deshalb ein guter Ausgangspunkt für die Orientierung — aber keine fertige Wertaussage zu Ihrer konkreten Fläche.
Eine verbreitete Annahme lautet, der Bodenrichtwert für Ackerland bestimme die Grundsteuer. Für land- und forstwirtschaftliche Flächen ist das nicht der Fall. Hier greift die Grundsteuer A, die eigenen Bewertungsregeln folgt.
Land- und forstwirtschaftliches Vermögen wird im Bundesmodell nach einem typisierten Ertragswertverfahren bewertet (§§ 232 bis 242 Bewertungsgesetz, BewG). Maßgeblich sind dabei nicht Bodenrichtwerte, sondern gesetzlich festgelegte Reinerträge je Hektar nach Nutzungsart, die in den Anlagen 27 bis 32 zum BewG geregelt sind. In die Bewertung fließen Fläche, Nutzungsart und die Ertragsmesszahl ein.
Der landwirtschaftliche Bodenrichtwert ist also für die laufende Grundsteuer Ihrer Ackerfläche keine Bemessungsgrundlage. Eine Rolle als Bodenrichtwert im steuerlichen Sinne spielt er vor allem dort, wo Flächen als Bauland, Bauerwartungs- oder Rohbauland einzustufen sind.
Wie die Grundsteuer insgesamt aufgebaut ist, lesen Sie im Ratgeber Grundsteuer: Grundlagen und Höhe.
Beim Wert einer Fläche ist es hilfreich, drei Ebenen sauber zu trennen:
Für die meisten Eigentümerinnen und Eigentümer von Acker- und Gartenland ist der erste Schritt die Orientierung: Wo liegt meine Fläche, welche Bodengüte hat sie, welcher Bodenrichtwert gilt in der Zone? Diese Grundlagen lassen sich kostenlos klären, bevor überhaupt über Verkauf, Verpachtung oder ein Gutachten nachzudenken ist.
Stand 2026. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind die jeweils geltenden Gesetze; landesrechtliche Details können abweichen.
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