Bestimmt der Bodenrichtwert allein meine Grundsteuer?

Nein. Im Bundesmodell ist er die Grundlage für den Bodenwert (§ 247 BewG), aber die Grundsteuer ergibt sich erst aus Grundsteuerwert × Steuermesszahl (§ 15 GrStG) × Hebesatz der Gemeinde (§ 25 GrStG). Der Hebesatz, den jede Gemeinde selbst festlegt, kann das Ergebnis erheblich beeinflussen.

Welcher Bodenrichtwert gilt für die neue Grundsteuer?

Maßgeblich ist der Bodenrichtwert, den der Gutachterausschuss auf den Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022 ermittelt hat (§ 247 Abs. 2 BewG). Spätere Bodenrichtwerte gelten für andere Zwecke, nicht für die laufende Grundsteuer dieses Hauptfeststellungszeitraums.

In welchen Bundesländern spielt der Bodenrichtwert keine Rolle?

In Bayern wird ein reines Flächenmodell angewandt, in dem der Bodenrichtwert keine Bewertungsgröße ist. In Hessen und Niedersachsen fließt die Lage nur über typisierte Faktoren ein, nicht über den individuellen Bodenrichtwert. In den Ländern des Bundesmodells und in Baden-Württemberg ist er dagegen maßgeblich.

Ist der Grundsteuerwert der Marktwert meiner Immobilie?

Nein. Der Grundsteuerwert ist ein steuerlicher Typisierungswert nach dem Bewertungsgesetz, der auf Pauschalierungen beruht. Er weicht in der Regel deutlich vom Verkehrswert ab und ist nicht als Marktwert zu verstehen.

Wo finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück?

Über die Bodenrichtwertkarten (BORIS) Ihres Bundeslandes, über das bundesweite Portal BORIS-D oder direkt beim zuständigen Gutachterausschuss. Im Objektkompass sehen Sie den Bodenrichtwert Ihres Grundstücks nach einer kostenlosen Anmeldung zusammen mit weiteren Objektdaten.

Seit wann gilt die neue, bodenrichtwertbasierte Grundsteuer?

Die neue Grundsteuer wird seit dem 1. Januar 2025 erhoben. Sie beruht auf der Hauptfeststellung der Grundsteuerwerte zum Stichtag 1. Januar 2022. Bis Ende 2024 galt noch die alte Grundsteuer auf Basis der Einheitswerte.

Bodenrichtwert und Grundsteuer: Zusammenhang

Was der Bodenrichtwert mit der Grundsteuer zu tun hat

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens je Quadratmeter innerhalb einer abgegrenzten Zone (Bodenrichtwertzone). Seine gesetzliche Grundlage ist § 196 Baugesetzbuch (BauGB): Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte (§§ 192 ff. BauGB) leiten ihn aus der Kaufpreissammlung ab und veröffentlichen ihn flächendeckend.

Mit der Grundsteuerreform hat dieser Wert eine zentrale steuerliche Bedeutung bekommen. Das Bundesverfassungsgericht hatte die bis dahin geltende Bewertung nach jahrzehntealten Einheitswerten 2018 für verfassungswidrig erklärt. Der Gesetzgeber reagierte mit dem Grundsteuer-Reformgesetz (BGBl. 2019 I S. 1794). Seither knüpft die Bewertung des Grund und Bodens in den meisten Ländern unmittelbar an den Bodenrichtwert an.

Der Bodenrichtwert ist also nicht nur eine Kennzahl für den Immobilienmarkt, sondern in vielen Bundesländern eine der wichtigsten Stellschrauben für die Höhe Ihrer Grundsteuer.

Eine ausführliche Erläuterung zur Kennzahl selbst finden Sie im Beitrag Bodenrichtwert verstehen.

Die neue Grundsteuer in drei Schritten

Die Grundsteuer wird seit dem 1. Januar 2025 nach neuen Regeln erhoben. Grundlage ist eine Hauptfeststellung aller wirtschaftlichen Einheiten auf den Stichtag 1. Januar 2022. Die Berechnung erfolgt in drei aufeinander aufbauenden Schritten:

Schritt	Was passiert	Rechtsgrundlage
1. Grundsteuerwert	Das Finanzamt stellt den Grundsteuerwert fest (im Bundesmodell unter anderem aus dem Bodenrichtwert).	§§ 218 ff. BewG
2. Steuermessbetrag	Der Grundsteuerwert wird mit der gesetzlichen Steuermesszahl multipliziert.	§§ 13, 15 GrStG
3. Grundsteuer	Die Gemeinde wendet ihren Hebesatz auf den Messbetrag an.	§ 25 GrStG

Vereinfacht lautet die Formel: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Grundsteuer. Den ersten Schritt erledigt das Finanzamt, den dritten Ihre Gemeinde. Über die Höhe und die Bestandteile lesen Sie mehr unter Grundsteuer: Grundlagen und Höhe.

So fließt der Bodenrichtwert in das Bundesmodell ein

Die meisten Bundesländer wenden das sogenannte Bundesmodell nach dem Bewertungsgesetz (BewG) an. Dazu gehören unter anderem Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen. Hier ist der Bodenrichtwert bewertungsbestimmend.

Unbebaute Grundstücke (§ 247 Abs. 1 BewG): Der Grundsteuerwert ergibt sich regelmäßig aus

Grundstücksfläche × Bodenrichtwert.

Bebaute Wohngrundstücke (Ertragswertverfahren, §§ 252–257 BewG): Der Grundsteuerwert setzt sich aus dem kapitalisierten Reinertrag und dem abgezinsten Bodenwert zusammen. Dieser Bodenwert wird zunächst nach § 247 BewG aus dem Bodenrichtwert berechnet und anschließend nach § 257 BewG abgezinst. Zusätzlich gilt ein Mindestwert: Der anzusetzende Wert darf nach § 251 BewG nicht unter 75 Prozent des reinen Bodenwerts liegen.

Maßgeblich ist stets der Bodenrichtwert, den der zuständige Gutachterausschuss auf den Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022 ermittelt hat (§ 247 Abs. 2 BewG). Der Bundesfinanzhof hat dieses Vorgehen 2025 in mehreren Entscheidungen bestätigt.

Nicht jedes Bundesland nutzt den Bodenrichtwert gleich

Das Grundgesetz erlaubt den Ländern über Art. 72 Abs. 3 GG abweichende Regelungen. Mehrere Länder haben eigene Landesmodelle eingeführt. Ob und wie stark der Bodenrichtwert Ihre Grundsteuer beeinflusst, hängt deshalb vom Bundesland ab:

Modell / Land	Rolle des Bodenrichtwerts
Bundesmodell (u. a. Berlin, Brandenburg, Bremen, MV, RLP, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen, NRW)	Maßgeblich – Bodenwert nach § 247 BewG aus dem Bodenrichtwert.
Baden-Württemberg (modifiziertes Bodenwertmodell)	Sehr stark – Grundsteuerwert im Kern aus Grundstücksfläche × Bodenrichtwert.
Hamburg (Wohnlagenmodell)	Teilweise – wertabhängige Komponenten, eigene Landesregeln.
Hessen, Niedersachsen (Flächen-Lage-/Faktor-Modell)	Indirekt – über typisierte Lage-Faktoren statt des individuellen Werts.
Bayern (reines Flächenmodell)	Keine – nur Flächen von Grundstück und Gebäude zählen.

Wichtig für Baden-Württemberg

Im baden-württembergischen Bodenwertmodell ist der Bodenrichtwert nahezu der einzige Werttreiber. Eine spätere Bebauung oder der Gebäudewert bleiben außen vor. Hier wirkt sich der Bodenrichtwert besonders deutlich auf die Steuerlast aus.

Woher Sie den Bodenrichtwert für Ihr Grundstück bekommen

Der für die Grundsteuer maßgebliche Bodenrichtwert ist der Wert zum Stichtag 1. Januar 2022. Sie erhalten ihn aus amtlichen Quellen:

Länderportale der Gutachterausschüsse – meist als Online-Bodenrichtwertkarte (BORIS), je nach Land kostenfrei oder gegen geringe Gebühr.
BORIS-D als bundesweite Zugriffsebene, die auf die Daten der Länder verweist.
Direkt beim Gutachterausschuss der Stadt oder des Kreises.

Für die Grundsteuererklärung benötigen Sie neben dem Bodenrichtwert weitere Angaben zu Ihrem Grundstück. Genau hier setzt der Objektkompass an: Nach einer kostenlosen Anmeldung sehen Sie zu Ihrer eigenen Immobilie übersichtlich aufbereitete Objektdaten – darunter den Bodenrichtwert Ihres Grundstücks. Das erspart die Suche in verschiedenen Behördenportalen.

Achten Sie darauf, den Wert zum richtigen Stichtag (1. Januar 2022) zu verwenden. Aktuellere Bodenrichtwerte gelten für andere Zwecke, nicht für die laufende Grundsteuer dieses Hauptfeststellungszeitraums.

Bodenrichtwert, Grundsteuerwert und Verkehrswert sind nicht dasselbe

Drei Begriffe werden häufig verwechselt, obwohl sie unterschiedliche Funktionen haben. Diese Trennung ist wichtig, damit Sie aus Ihrem Grundsteuerbescheid keine falschen Rückschlüsse auf den Marktwert ziehen:

Begriff	Bedeutung
Bodenrichtwert	Durchschnittlicher Lagewert des Bodens je m² in einer Zone (§ 196 BauGB) – ausdrücklich kein Wert des einzelnen Grundstücks.
Grundsteuerwert	Steuerlicher Typisierungswert nach BewG, allein für die Berechnung der Grundsteuer.
Verkehrswert	Der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbare Preis des konkreten Objekts (§ 194 BauGB).

Der Grundsteuerwert beruht auf zahlreichen Pauschalierungen und bildet daher bewusst nicht den Marktpreis ab. Wenn Sie wissen möchten, was Ihre Immobilie tatsächlich wert ist, hilft der Grundsteuerbescheid nicht weiter. Hier sind unterschiedliche Wege zu unterscheiden:

Eine kostenlose Markteinschätzung erhalten Sie nur im konkreten Verkaufs- oder Vermietfall über die Maklerei – diese können Sie nach Anmeldung im Objektkompass direkt anfragen. Mehr dazu unter Immobilienbewertung kostenlos.
Einen rechtssicheren, individuell ermittelten Verkehrswert liefert nur ein unabhängiges, kostenpflichtiges Gutachten. Wie das abläuft, lesen Sie unter Verkehrswert einer Immobilie.

Häufige Fragen

Was Eigentümer wissen wollen

Bestimmt der Bodenrichtwert allein meine Grundsteuer?: Nein. Im Bundesmodell ist er die Grundlage für den Bodenwert (§ 247 BewG), aber die Grundsteuer ergibt sich erst aus Grundsteuerwert × Steuermesszahl (§ 15 GrStG) × Hebesatz der Gemeinde (§ 25 GrStG). Der Hebesatz, den jede Gemeinde selbst festlegt, kann das Ergebnis erheblich beeinflussen.
Welcher Bodenrichtwert gilt für die neue Grundsteuer?: Maßgeblich ist der Bodenrichtwert, den der Gutachterausschuss auf den Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022 ermittelt hat (§ 247 Abs. 2 BewG). Spätere Bodenrichtwerte gelten für andere Zwecke, nicht für die laufende Grundsteuer dieses Hauptfeststellungszeitraums.
In welchen Bundesländern spielt der Bodenrichtwert keine Rolle?: In Bayern wird ein reines Flächenmodell angewandt, in dem der Bodenrichtwert keine Bewertungsgröße ist. In Hessen und Niedersachsen fließt die Lage nur über typisierte Faktoren ein, nicht über den individuellen Bodenrichtwert. In den Ländern des Bundesmodells und in Baden-Württemberg ist er dagegen maßgeblich.
Ist der Grundsteuerwert der Marktwert meiner Immobilie?: Nein. Der Grundsteuerwert ist ein steuerlicher Typisierungswert nach dem Bewertungsgesetz, der auf Pauschalierungen beruht. Er weicht in der Regel deutlich vom Verkehrswert ab und ist nicht als Marktwert zu verstehen.
Wo finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück?: Über die Bodenrichtwertkarten (BORIS) Ihres Bundeslandes, über das bundesweite Portal BORIS-D oder direkt beim zuständigen Gutachterausschuss. Im Objektkompass sehen Sie den Bodenrichtwert Ihres Grundstücks nach einer kostenlosen Anmeldung zusammen mit weiteren Objektdaten.
Seit wann gilt die neue, bodenrichtwertbasierte Grundsteuer?: Die neue Grundsteuer wird seit dem 1. Januar 2025 erhoben. Sie beruht auf der Hauptfeststellung der Grundsteuerwerte zum Stichtag 1. Januar 2022. Bis Ende 2024 galt noch die alte Grundsteuer auf Basis der Einheitswerte.

Rechtsstand & Quellen

Stand 2026. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind die jeweils geltenden Gesetze; landesrechtliche Details können abweichen.

§ 247 BewG – Bewertung der unbebauten Grundstücke (gesetze-im-internet.de) (Quelle)
§ 196 BauGB – Bodenrichtwerte (gesetze-im-internet.de) (Quelle)
§ 15 GrStG – Steuermesszahl für Grundstücke (gesetze-im-internet.de) (Quelle)
Grundsteuer-Richtlinien / Anwendungserlass zu § 247 BewG (Bundesfinanzministerium) (Quelle)
BFH, Urteile vom 2025 zur Verfassungsmäßigkeit des Grundsteuer-Bundesmodells (II R 25/24, II R 31/24) (Quelle)

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