Ratgeber · Bewertung
Der Bodenrichtwert beziffert den durchschnittlichen Lagewert des Bodens je Quadratmeter. In Rheinland-Pfalz ermitteln ihn die Gutachterausschüsse und stellen ihn kostenlos online bereit. Dieser Ratgeber erklärt Rechtsgrundlage, Abfrage und Bedeutung für Ihre Immobilie.
Der Bodenrichtwert ist gesetzlich in § 196 Baugesetzbuch (BauGB) geregelt. Danach sind auf Grundlage der Kaufpreissammlung flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden zu ermitteln. Der Wert wird in Euro je Quadratmeter (EUR/m²) angegeben und bezieht sich immer auf ein unbebautes Grundstück. Steht auf dem Grundstück bereits ein Gebäude, ist der Bodenrichtwert mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergäbe, wenn der Boden unbebaut wäre (§ 196 Abs. 1 Satz 2 BauGB).
Wichtig ist die Unterscheidung zwischen drei Begriffen:
Der Bodenrichtwert ist ein typisierter Durchschnittswert, kein individueller Kaufpreis. Er beschreibt die Lage, nicht den konkreten Wert genau Ihres Hauses samt Bebauung. Für eine grundstücksgenaue Aussage ist der Verkehrswert die richtige Größe.
Die Bodenrichtwerte werden nicht von einem privaten Anbieter, sondern von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte festgelegt — so schreibt es § 196 BauGB vor. In Rheinland-Pfalz sind diese Ausschüsse organisatorisch beim Landesamt für Vermessung und Geobasisinformation Rheinland-Pfalz (LVermGeo) angesiedelt, der Nachfolgebehörde der früheren Landesvermessung. Koordiniert werden sie durch den Oberen Gutachterausschuss für Grundstückswerte.
Grundlage jeder Ermittlung ist die Kaufpreissammlung: Die Gutachterausschüsse werten alle notariell beurkundeten Grundstückskaufverträge aus und leiten daraus die durchschnittlichen Lagewerte ab. Dadurch beruhen die Bodenrichtwerte auf tatsächlichem Marktgeschehen und nicht auf Schätzungen.
Nach § 196 Abs. 3 BauGB sind die ermittelten Bodenrichtwerte zudem dem zuständigen Finanzamt mitzuteilen — ein Hinweis darauf, dass sie auch für die Besteuerung Bedeutung haben.
Bodenrichtwerte gelten nicht für ein einzelnes Flurstück, sondern für eine Bodenrichtwertzone. Nach § 196 Abs. 1 Satz 3 BauGB werden dabei Gebiete zusammengefasst, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Innerhalb einer solchen Zone wird der Wert für ein fiktives, typisches Bodenrichtwertgrundstück festgelegt.
Damit Sie den Wert richtig einordnen können, werden die wertbeeinflussenden Merkmale dieses Bodenrichtwertgrundstücks mit angegeben (§ 196 Abs. 1 Satz 4 BauGB). Maßgeblich nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) sind insbesondere:
Weicht Ihr Grundstück deutlich vom Bodenrichtwertgrundstück ab — etwa bei der Grundstücksgröße oder der baulichen Ausnutzbarkeit — ist eine Anpassung des Werts erforderlich. Der reine Bodenrichtwert je Quadratmeter lässt sich dann nicht ungeprüft übertragen.
In Rheinland-Pfalz können Sie Ihren Bodenrichtwert kostenlos online einsehen. Die Gutachterausschüsse stellen die Daten ausdrücklich im Rahmen von Open Data bereit. Dafür gibt es zwei amtliche Zugänge:
So gehen Sie vor:
Die reine Online-Einsicht ist kostenfrei. Gebühren können nur für förmliche schriftliche Auskünfte oder Gutachten der Gutachterausschüsse anfallen — nicht für die Karten- und Open-Data-Abfrage.
Wenn Sie nicht jede amtliche Karte selbst durchsuchen möchten: Im Objektkompass sehen Sie nach kostenloser Anmeldung den Bodenrichtwert zu Ihrer Adresse bereits aufbereitet — gemeinsam mit weiteren Daten zur Mikrolage und zum Umfeld Ihres Objekts. Grundsätzliches zum Thema finden Sie auch in unserem allgemeinen Ratgeber zum Bodenrichtwert.
Bodenrichtwerte sind keine tagesaktuellen Werte, sondern beziehen sich auf einen festen Stichtag. Nach § 196 Abs. 1 Satz 5 BauGB sind sie mindestens zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln.
In Rheinland-Pfalz erfolgt die Ermittlung regelmäßig alle zwei Jahre zum Stichtag 1. Januar. Der jüngste reguläre Stichtag ist der 1. Januar 2026; die entsprechenden Werte wurden von den Gutachterausschüssen veröffentlicht.
| Merkmal | Regelung in Rheinland-Pfalz |
|---|---|
| Rechtsgrundlage | § 196 BauGB |
| Ermittelnde Stelle | Gutachterausschüsse für Grundstückswerte (beim LVermGeo) |
| Turnus | alle zwei Jahre |
| Stichtag | jeweils 1. Januar (zuletzt 1. Januar 2026) |
| Online-Abruf | BORIS-RP, kostenfrei |
Beachten Sie: Zwischen zwei Stichtagen kann sich der reale Bodenmarkt bereits weiterentwickelt haben. Der veröffentlichte Bodenrichtwert spiegelt stets die Verhältnisse zum jeweiligen Stichtag wider.
Seit der Grundsteuerreform spielt der Bodenrichtwert eine zentrale Rolle bei der Grundsteuer. Rheinland-Pfalz wendet das Bundesmodell an; ein abweichendes Landesmodell gibt es nicht. Maßgeblich ist daher das Bewertungsgesetz (BewG) in der Fassung der Reform.
Die Grundsteuer wird in drei Stufen berechnet:
Für Wohngrundstücke gilt das Ertragswertverfahren nach §§ 252 ff. BewG. Hier geht der Bodenrichtwert über den Bodenwert ein: Bodenwert = Grundstücksfläche × Bodenrichtwert. Dieser Bodenwert wird anschließend über den Liegenschaftszinssatz abgezinst und bildet zusammen mit dem Gebäudeertragswert den Grundsteuerwert.
Ein höherer Bodenrichtwert erhöht über den abgezinsten Bodenwert den Grundsteuerwert — und damit tendenziell Ihre Grundsteuer. Vertiefende Hinweise finden Sie in unserem Ratgeber zu Grundlagen und Höhe der Grundsteuer.
Der Bodenrichtwert ist ein nützlicher Orientierungswert für die Lage — aber er ist keine vollständige Bewertung Ihrer Immobilie. Drei Ebenen sollten Sie klar trennen:
So nutzen Sie den Bodenrichtwert als das, was er ist: ein verlässlicher, amtlicher Anhaltspunkt für die Lage — und der erste Baustein, nicht das Endergebnis einer Bewertung.
Stand 2026. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind die jeweils geltenden Gesetze; landesrechtliche Details können abweichen.
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