Ratgeber · Bewertung
Die Bodenrichtwertkarte zeigt für jede Lage einen durchschnittlichen Bodenwert je Quadratmeter. Wer die zuständige Bodenrichtwertzone seines Grundstücks kennt, versteht die Grundlage von Grundsteuer und Bodenwert deutlich besser.
Der Bodenrichtwert ist gesetzlich in § 196 Baugesetzbuch (BauGB) geregelt. Er bezeichnet den durchschnittlichen Lagewert des Bodens je Quadratmeter Grundstücksfläche. Nach § 196 Abs. 1 Satz 1 BauGB werden Bodenrichtwerte auf Grundlage der Kaufpreissammlung flächendeckend und unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands der Grundstücke ermittelt.
Wichtig für das Verständnis: Der Bodenrichtwert bezieht sich allein auf den Grund und Boden, nicht auf Gebäude, Bewuchs oder sonstige Anlagen. In bereits bebauten Gebieten wird der Wert so bestimmt, als wäre das Grundstück unbebaut. Der ausgewiesene Betrag gilt für ein gedachtes Bodenrichtwertgrundstück mit den für die jeweilige Lage typischen Merkmalen, etwa hinsichtlich Nutzungsart, Grundstücksgröße und Maß der baulichen Nutzung.
Kurz gesagt: Der Bodenrichtwert ist ein Orientierungswert für den nackten Boden einer Lage, nicht der Kaufpreis Ihres konkreten Grundstücks.
Damit nicht für jedes einzelne Grundstück ein eigener Wert berechnet werden muss, fasst das Gesetz Gebiete mit ähnlichen Bodenwertverhältnissen zusammen. Nach § 196 Abs. 1 Satz 3 BauGB sind Richtwertzonen zu bilden, die jeweils Gebiete umfassen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen.
Eine Bodenrichtwertzone ist also ein fachlich abgegrenztes Wertgebiet, in dem die Grundstücke trotz einzelner Abweichungen im Wesentlichen gleiche Bodenwertverhältnisse aufweisen. Für die Abgrenzung sind insbesondere folgende Merkmale maßgeblich:
Jede Zone erhält in der Bodenrichtwertkarte einen eigenen Wert. Wenn Sie wissen möchten, welcher Wert für Ihr Grundstück maßgeblich ist, müssen Sie zunächst die richtige Zone bestimmen, in der Ihr Flurstück liegt.
Zuständig für die Ermittlung sind die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte. Diese unabhängigen Stellen sind in § 192 BauGB geregelt und bei den Städten, Kreisen oder Bezirksregierungen angesiedelt. Grundlage ihrer Arbeit ist die Kaufpreissammlung, in der alle Grundstücksverkäufe eines Gebiets erfasst werden.
Den Turnus gibt das Gesetz vor: Nach § 196 Abs. 1 Satz 5 BauGB sind die Bodenrichtwerte jeweils zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln, sofern keine häufigere Ermittlung bestimmt ist. In vielen Regionen werden die Werte deshalb alle zwei Jahre fortgeschrieben, teils auch jährlich.
Die Werte sind außerdem öffentlich zugänglich. Nach § 196 Abs. 3 BauGB sind die Bodenrichtwerte zu veröffentlichen und dem zuständigen Finanzamt mitzuteilen; jede Person kann von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen.
Um die Bodenrichtwertzone Ihres Grundstücks zu ermitteln, brauchen Sie im Kern die Lage des Flurstücks und Zugang zur amtlichen Kartendarstellung. In der Praxis gibt es dafür mehrere Wege:
Ob der Online-Abruf kostenlos oder gebührenpflichtig ist, regelt jedes Bundesland selbst. Das Bundesrecht schreibt die Veröffentlichung vor, nicht aber ein einheitliches Gebührenmodell. In einigen Ländern ist die Kartenansicht frei, in anderen sind detaillierte Auskünfte kostenpflichtig.
Im Objektkompass sehen Sie nach der kostenlosen Anmeldung unter anderem den Bodenrichtwert und die Lage-Einordnung zu Ihrem eigenen Grundstück, ohne sich vorher durch eine Bodenrichtwertkarte arbeiten zu müssen. Es handelt sich dabei um Objektdaten zur Orientierung, nicht um eine Preisbewertung Ihrer Immobilie.
Mit der Grundsteuerreform hat der Bodenrichtwert für viele Eigentümer an Bedeutung gewonnen. Im sogenannten Bundesmodell wird der Bodenwert eines Grundstücks grundsätzlich aus Grundstücksfläche × Bodenrichtwert abgeleitet. Das Bewertungsgesetz verweist dafür in § 247 Bewertungsgesetz (BewG) ausdrücklich auf den Bodenrichtwert nach § 196 BauGB.
Für steuerliche Zwecke sieht § 196 Abs. 1 Satz 6 BauGB zudem vor, dass Bodenrichtwerte nach ergänzenden Vorgaben der Finanzverwaltung zum jeweiligen Feststellungszeitpunkt zu ermitteln sind. Liegt für ein Grundstück ausnahmsweise kein Bodenrichtwert vor, ist der Bodenwert nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes aus anderen geeigneten Werten abzuleiten.
Mehrere Bundesländer nutzen abweichende Ländermodelle, in denen der Bodenrichtwert eine geringere oder keine Rolle spielt. Wie Ihre Grundsteuer im Detail zustande kommt, erläutert unser Beitrag zu den Grundlagen und der Höhe der Grundsteuer. Grundsätzliches zum Bodenrichtwert finden Sie unter Bodenrichtwert.
Der häufigste Irrtum: Bodenrichtwert je Quadratmeter mal Fläche ergebe den Marktwert des eigenen Grundstücks. Das stimmt so nicht. Der Bodenrichtwert gilt für ein typisiertes Bodenrichtwertgrundstück der Zone. Weicht Ihr Grundstück von diesen Durchschnittsmerkmalen ab, muss der Wert angepasst werden.
Typische Gründe für Abweichungen sind:
Aus diesem Grund unterscheidet man drei Ebenen sauber voneinander:
| Ebene | Was sie liefert | Charakter |
|---|---|---|
| Bodenrichtwert / Objektdaten | durchschnittlicher Bodenwert der Lage je m² | amtlicher Orientierungswert, kostenfrei einsehbar |
| Immobilienbewertung im Verkaufs- oder Vermietfall | marktorientierte Einschätzung des konkreten Objekts | im Objektkompass über die Maklerei, kostenfrei nur im Verkaufs- oder Vermietfall |
| Verkehrswertgutachten | rechtssicherer Verkehrswert nach § 194 BauGB | unabhängig und kostenpflichtig |
Wie diese Werte zusammenhängen, vertiefen die Beiträge zum Verkehrswert einer Immobilie und zur kostenlosen Immobilienbewertung.
Stand 2026. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind die jeweils geltenden Gesetze; landesrechtliche Details können abweichen.
Melden Sie sich kostenlos im Objektkompass an und sehen Sie Bodenrichtwert, Mikrolage, Umfeld (Naturschutz, Bahntrassen) und Digitalisierungsgrad zu Ihrer Immobilie. Unverbindlich.
Kostenlos registrieren
