Bodenrichtwert in den Bundesländern ermitteln (BORIS)

Was der Bodenrichtwert aussagt

Der Bodenrichtwert ist nach § 196 Baugesetzbuch (BauGB) ein durchschnittlicher Lagewert für den Grund und Boden, bezogen auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche innerhalb einer abgegrenzten Bodenrichtwertzone. Er wird aus tatsächlichen Kaufpreisen abgeleitet und in Euro je Quadratmeter ausgewiesen.

Zwei Punkte sind für das Verständnis entscheidend:

• Der Bodenrichtwert bezieht sich auf den unbebauten Boden. Steht ein Gebäude auf dem Grundstück, wird der Boden gedanklich „leer" bewertet; der Gebäudewert ist gesondert zu betrachten.
• Der Wert gilt für ein typisches Bodenrichtwertgrundstück mit definierten Merkmalen (etwa Entwicklungszustand und Art der Nutzung). Er ist ein Orientierungswert für eine ganze Zone, nicht der Preis Ihres konkreten Grundstücks.

Die Rechtsgrundlage: §§ 192–196 BauGB

Bodenrichtwerte sind bundeseinheitlich im Baugesetzbuch verankert, ihre Umsetzung ist jedoch Sache der Länder. Vier Paragrafen bilden das Gerüst:

Nach § 196 Abs. 1 BauGB werden die Bodenrichtwerte grundsätzlich zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres ermittelt, im Regelfall also alle zwei Jahre. Der Stichtag liegt in der Praxis vieler Länder am Jahreswechsel (31.12. / 01.01.). Einzelne Gutachterausschüsse können häufiger fortschreiben; für Zwecke der Grundsteuer gelten zusätzlich eigene Stichtage.

Föderales Prinzip: BORIS-Landesportale und BORIS-D

Weil die Gutachterausschüsse nach Landesrecht organisiert sind, gibt es kein einzelnes bundesweites Pflichtportal, sondern eine Familie länderspezifischer Bodenrichtwert-Informationssysteme (BORIS). Karten und Bedienung ähneln sich, Zuständigkeit, Detailtiefe und Gebührenordnung sind aber je Land geregelt.

Als gemeinsamer Einstieg dient BORIS-D, ein Portal aller Bundesländer, das Bodenrichtwerte länderübergreifend in einer einheitlichen Oberfläche bündelt. BORIS-D bietet einen kostenfreien Überblick; in welcher Tiefe Werte angezeigt werden, legt jedes Land selbst fest. Für vertiefte oder amtliche Auskünfte verweist BORIS-D auf die jeweiligen Landesportale und die örtlichen Gutachterausschüsse. Die rechtliche Datenhoheit bleibt bei den Ländern.

BORIS-Portale der 16 Bundesländer im Überblick

Die folgende Übersicht ordnet jedem Bundesland sein Landesportal zu. Als verbreitete Praxis gilt: Die kartengestützte Online-Einsicht ist überwiegend kostenfrei, während amtliche schriftliche Auskünfte, Auszüge oder Gutachten nach der jeweiligen Gebührensatzung kostenpflichtig sind. Maßgeblich ist immer die aktuelle Angabe des jeweiligen Portals.

Kostenfreie Einsicht und gebührenpflichtige Auskunft unterscheiden

Bei der Frage „kostenlos oder kostenpflichtig?" hilft die Trennung zweier Vorgänge, die in fast allen Ländern gleich strukturiert ist:

• Online-Einsicht in die Bodenrichtwertkarte – In den meisten Ländern frei zugänglich, vielfach ohne Anmeldung. Sie sehen den Richtwert je Quadratmeter und die Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks, teils als PDF zum Ausdruck.
• Amtliche, schriftliche Auskunft des Gutachterausschusses – In der Regel gebührenpflichtig nach der landesrechtlichen Gebührensatzung. Sie ist als Nachweis gegenüber Behörden, Banken oder Gerichten gedacht. Die Höhe variiert je Gutachterausschuss; in Thüringen etwa werden für eine schriftliche Bodenrichtwertauskunft 30 Euro für das erste und 15 Euro für jedes weitere Objekt erhoben.

Für eine bloße Orientierung genügt fast immer die kostenfreie Online-Einsicht. Eine kostenpflichtige Auskunft brauchen Sie nur, wenn Sie einen amtlichen Nachweis benötigen. Konkrete Beträge prüfen Sie bitte im jeweiligen Landesportal, da sie sich unterscheiden und ändern können.

Vom Richtwert zum Bodenwert: Anpassung an Ihr Grundstück

Der Bodenrichtwert gilt für ein standardisiertes Richtwertgrundstück mit bestimmten Merkmalen. Weicht Ihr Grundstück davon ab, wird der Richtwert über Umrechnungskoeffizienten sowie Zu- und Abschläge an die tatsächlichen Eigenschaften angepasst. Typische Einflussgrößen sind:

• Maß der baulichen Nutzung (z. B. Geschossflächenzahl, GFZ) – Erlaubt das Grundstück mehr Geschossfläche je Quadratmeter als das Richtwertgrundstück, wirkt das in der Regel wertsteigernd und wird über einen Koeffizienten berücksichtigt.
• Grundstücksgröße und -tiefe – Sehr große, sehr schmale oder ungewöhnlich tiefe Grundstücke können schlechter bebaubar sein; dafür werden Tiefen- oder Größenanpassungen vorgenommen.
• Zuschnitt, Erschließung und Lage im Detail – Eck-, Hinterlieger- oder Hanglagen wirken sich aus.

Das Ergebnis dieser Anpassung ist ein angenäherter Bodenwert für Ihr konkretes Grundstück – aber noch kein Verkehrswert. Wie aus dem Bodenwert ein Gesamtwert wird, lesen Sie im Ratgeber zur Grundstückswert-Ermittlung.

Bodenrichtwert, Verkehrswert und der Weg über den Objektkompass

Der Verkehrswert (Marktwert) nach § 194 BauGB ist der Preis, der für ein konkretes Grundstück im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar wäre – mit allen individuellen Merkmalen, Rechten und Belastungen. Er kann durch Zu- oder Abschläge erheblich vom Bodenrichtwert abweichen.

• Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Zonenwert für den Boden (§ 196 BauGB).
• Der Verkehrswert bezieht sich stets auf das einzelne Objekt (§ 194 BauGB).

Den Zusammenhang vertieft unser Ratgeber zum Verkehrswert einer Immobilie. Wer eine fundierte Bodenwertermittlung für besondere Zwecke benötigt, wendet sich an den zuständigen Gutachterausschuss.