Ratgeber · Bewertung
Der Bodenrichtwert ist der amtliche, durchschnittliche Lagewert für den Boden einer Zone, je Quadratmeter. In Nordrhein-Westfalen stellen die Gutachterausschüsse diese Werte über das landeseigene Portal BORIS NRW öffentlich und kostenfrei bereit.
Der Bodenrichtwert ist gesetzlich definiert in § 196 Baugesetzbuch (BauGB). Er ist ein aus tatsächlichen Kaufpreisen abgeleiteter, durchschnittlicher Lagewert für den Boden innerhalb eines abgegrenzten Gebiets mit im Wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen. Angegeben wird er in Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche.
Wichtig für das Verständnis: Der Bodenrichtwert bezieht sich stets auf ein gedachtes, lagetypisches Richtwertgrundstück - nicht auf Ihr konkretes Grundstück. In bebauten Gebieten wird der Wert so ermittelt, als wäre der Boden unbebaut. Er ist deshalb ausdrücklich keine individuelle Grundstücksbewertung und kein Verkaufspreis, sondern eine flächenbezogene Orientierungsgröße.
Merksatz: Der Bodenrichtwert beschreibt eine Zone, nicht eine einzelne Parzelle. Form, Zuschnitt, Hanglage, Altlasten, Baulasten oder ein abweichendes Maß der Nutzung können den tatsächlichen Bodenwert Ihres Grundstücks nach oben oder unten verschieben.
Bodenrichtwerte werden nicht von Maklern oder Banken festgelegt, sondern von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte. Diese sind nach § 192 BauGB selbstständige, unabhängige und an Weisungen nicht gebundene Gremien. In Nordrhein-Westfalen bestehen sie bei den Kreisen und kreisfreien Städten.
Grundlage ihrer Arbeit ist die Kaufpreissammlung: Nach § 195 BauGB werden den Ausschüssen alle Grundstückskaufverträge übermittelt; daraus werten sie das tatsächliche Marktgeschehen aus und leiten die Bodenrichtwerte ab. Die methodischen Vorgaben hierfür enthält die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021).
Für NRW gilt zusätzlich Landesrecht, insbesondere die Verordnung über die amtliche Grundstückswertermittlung in Nordrhein-Westfalen. Auf Landesebene koordiniert der Obere Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Land Nordrhein-Westfalen (Geschäftsstelle bei der Bezirksregierung Köln) die Arbeit der örtlichen Ausschüsse.
BORIS NRW (Bodenrichtwertinformationssystem Nordrhein-Westfalen) ist das zentrale, webbasierte Portal der amtlichen Grundstückswertermittlung im Land. Die örtlichen Gutachterausschüsse stellen ihre Werte ein; daraus entsteht ein landeseinheitlicher Datenbestand. Die kartenbasierte Anwendung firmiert auch unter BORISplus.NRW.
Die Abfrage ist öffentlich und kostenfrei. Die Bodenrichtwerte sind als Open Data ohne Zugangsbeschränkung nutzbar; für die reine Online-Abfrage ist keine Registrierung erforderlich. Rechtlicher Hintergrund ist § 196 Abs. 3 BauGB, wonach jedermann von der Geschäftsstelle Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen kann.
So gehen Sie typischerweise vor:
Kostenfrei ist die Online-Abfrage. Eine schriftliche, amtliche Bodenrichtwertauskunft der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses - etwa als Nachweis gegenüber Behörden - kann gebührenpflichtig sein.
Ein Bodenrichtwert steht nie allein. Er gilt immer für ein Richtwertgrundstück mit bestimmten Merkmalen. Diese Zusatzangaben entscheiden darüber, ob der Wert auf Ihr Grundstück passt:
| Angabe | Bedeutung |
|---|---|
| W | Art der Nutzung: Wohnbaufläche (entsprechend der Baunutzungsverordnung). Daneben kommen u. a. M (gemischte Baufläche) und G (gewerbliche Baufläche) vor. |
| GFZ | Geschossflächenzahl, das unterstellte Maß der baulichen Nutzung (Verhältnis der Geschossfläche zur Grundstücksfläche). Eine höhere zulässige Bebauung bedeutet in der Regel einen höheren Bodenwert. |
| Erschließungszustand | Gibt an, ob der Wert ein erschließungsbeitragsfreies (Beiträge bereits gezahlt) oder beitragspflichtiges Grundstück unterstellt. Bei noch offenen Erschließungsbeiträgen ist der tatsächliche Bodenwert entsprechend geringer. |
| Entwicklungszustand | z. B. baureifes Land, Rohbauland oder Bauerwartungsland. Der Richtwert gilt nur für die jeweils ausgewiesene Entwicklungsstufe. |
| Stichtag | Datum, auf das sich der Wert bezieht (in NRW regelmäßig der 1. Januar). |
Weicht Ihr Grundstück in Größe, Zuschnitt, GFZ oder Erschließung vom Richtwertgrundstück ab, werden in einer fachgerechten Bodenwertermittlung Umrechnungskoeffizienten und Anpassungen angewandt. Das regelt insbesondere § 21 ImmoWertV (Bodenwertermittlung) in Verbindung mit § 16 ImmoWertV.
Das Bundesrecht gibt in § 196 Abs. 1 BauGB als Mindesttakt vor, dass Bodenrichtwerte jeweils zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln sind - sofern keine häufigere Ermittlung bestimmt ist.
In Nordrhein-Westfalen ist genau das der Fall: Die Gutachterausschüsse ermitteln die Bodenrichtwerte jährlich zum Stichtag 1. Januar und veröffentlichen sie üblicherweise in den ersten Monaten des Jahres. Die NRW-Werte sind damit aktueller als der bundesrechtliche Mindestturnus.
Für steuerliche Zwecke sieht § 196 Abs. 1 BauGB zudem vor, dass Bodenrichtwerte nach ergänzenden Vorgaben der Finanzverwaltung auch zu einem maßgeblichen Hauptfeststellungszeitpunkt ermittelt werden - relevant etwa für die Grundsteuer.
Der Bodenrichtwert ist eine zentrale Bezugsgröße in mehreren Bereichen:
Für eine erste Einordnung des Bodenwertanteils ist der Bodenrichtwert hilfreich. Die Schritte vom Bodenrichtwert zum Bodenwert eines konkreten Grundstücks beschreibt unser Beitrag zum Grundstückswert ermitteln.
Diese Begriffe werden oft vermischt, meinen aber Verschiedenes:
| Begriff | Was er aussagt |
|---|---|
| Bodenrichtwert | Amtlicher Durchschnittswert je m² für eine Zone (§ 196 BauGB). Keine Aussage zu Ihrem einzelnen Grundstück. |
| Bodenwert | Wert des Bodens Ihres konkreten Grundstücks, abgeleitet aus dem Bodenrichtwert mit individuellen Anpassungen. |
| Verkehrswert (Marktwert) | Nach § 194 BauGB der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbare Preis - bei bebauten Grundstücken inklusive Gebäudewert. |
Damit Sie die richtige Erwartung haben, ordnen wir auch die Frage der Bewertung in drei Stufen ein:
Stand 2026. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind die jeweils geltenden Gesetze; landesrechtliche Details können abweichen.
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